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住宅宿泊事業(民泊)に対応したマンション標準管理規約の改正について

ID番号 1000753 更新日  平成30年6月22日  印刷

平成29年6月に住宅宿泊事業法が成立し、一定のルールのもといわゆる民泊が解禁されることとなり、分譲マンションにおいても民泊が実施され得ます。住宅宿泊事業を営む者は都道府県知事等に届出を行うことが必要となります。分譲マンションにおける住宅宿泊事業をめぐるトラブルを未然に防止するためには、住宅宿泊事業の可否を管理規約上明確化すること、又は管理組合の総会・理事会において方針を決議することが極めて重要です。

1.住宅宿泊事業法における届出の仕組みについて

住宅宿泊事業は、届出制となります。届出の際、都道府県等は、「管理規約等において住宅宿泊事業が禁止されていない旨」を確認することとしています。

具体的には、
(1)届出書の記載事項として、「管理規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定め(※1)がない旨(当該規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合には、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がない(※2)旨)」を求める。(法施行規則第4条第3項第13号)

(2)さらに、それを裏付ける添付書類として、「専有部分の用途に関する管理規約の写し」の提出を求める。
だだし、管理規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、「管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類(※3)」の提出をさらに求める。(法施行規則第4条第4項第2号ルおよび同項第2号ヲ(同項第2号ホで準用する場合を含む))

~法施行要領(ガイドライン)~

(※1)住宅宿泊事業を明確に禁止する場合のほか、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」のように、住宅宿泊事業を包含する事業を禁止する場合も含む。
(※2 )「管理組合に住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がない」とは、管理組合の総会や理事会における住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議がないことである。
(※3)「届出者が管理組合に事前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書(※4)」又は、「法成立(平成29年6月)以降の総会および理事会の議事録」等の書類が考えられる。
(※4)誓約書には、報告した相手(理事長等)の氏名・役職・連絡先等を記載し、内容について疑義がある場合には、都道府県等から管理組合等へ問い合わせを行うこともありうると考えられる。

2.「マンション標準管理規約」の改正

国土交通省は、平成29年8月29日にマンション管理規約のひな型である「標準管理規約」を改正し、住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を示しました。
個々の管理組合においては、今回の改正の趣旨を踏まえ、これを参考にして可及的速やかに住宅宿泊事業を許容するか否かを管理規約上明確化すべく議論をしていただきますようお願いします。

改正の概要

住宅宿泊事業の実施を可能とする場合と禁止する場合の条文を提示。(※下図のとおり)
→ 専有部分の用途を定める第12条を改正し、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例が示されています。

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3.管理規約の改正を検討するにあたっての留意点

区分所有者間でよく議論をした結果、民泊を禁止したい場合には、住宅宿泊事業を禁止する旨の定めを規約上明確化しておくことが望ましく、規約改正の手続き等が法施行までに間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業を禁止する方針を決議し、さらには議事録を作成しておくことが必要となります。

資料

外部リンク

前回のマンション標準管理規約改正について(平成28年3月14日)

平成23年の改正後、マンション管理の諸問題として、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費の滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など、様々な課題が指摘されていました。
これら課題に対応するためのルールを整備した新たなマンション標準管理規約(※)が、平成28年3月14日に策定されました。
※マンション標準管理規約とは、管理組合が各マンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考(標準モデル)として国土交通省が作成したものです。

改正の主要項目

(1)選択肢を広げるもの
外部の専門家の活用
理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していたものを、選択肢として外部の専門家も就任可とし、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定を措置。
議決権割合
新築物件における選択肢として、総会の議決権(及び譲渡契約時の敷地の持ち分割合)について、住戸の価値割合にした設定も考えられる旨の解説を追加。

(2)適正な管理のための規定の明確化
コミュニティ条項等の再整理
防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動が可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務を再整理。
管理費等の滞納に対する措置
管理組合が滞納者に対してとり得る各種の措置について段階的にまとめたフローチャート等を提示。

(3)社会情勢を踏まえた改正
暴力団等の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項を整備。
災害時の管理組合の意思決定
災害時等における理事長等による応急的な補修や、緊急避難措置としての専有部分への立入り等に関する規定を整備。
管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備。

資 料

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