〔開発まちづくり条例〕特定開発事業の手続について

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ID　1060104　更新日　 2025年11月26日

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開発まちづくり条例における開発事業とは

【条例第2条第2号】

宝塚市開発まちづくり条例における開発事業とは、次に掲げる行為のいずれかに該当する行為(規則で定める行為を除く。)を行う事業をいいます。

  • 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為
  • 盛土規制法第10条の規定により指定された宅地造成等工事規制区域における盛土規制法第2条第2号に規定する宅地造成又は同条第3号に規定する特定盛土等(土地の形質の変更により同条第1号に規定する宅地にするものに限る。)
  • 建築基準法第2条第1号に規定する建築物の建築又は用途変更

《注》「盛土規制法」とは、「宅地造成及び特定盛土等規制法」です。

 

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開発まちづくり条例における特定開発事業とは

【条例第2条第6号】

宝塚市開発まちづくり条例における特定開発事業とは、次に掲げる開発事業(一戸建ての専用住宅1戸の開発事業を除く。)をいいます。

  • 開発事業区域の面積が500平方メートル以上のもの
  • 建築物で地階を除く階数が4以上のもの
  • 建築物の高さが10メートルを超えるもの

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特定開発事業の手続フローについて

このページでは、特定開発事業の手続について、順を追って説明します。

手続については「特定開発事業の手続フロー」をあわせてご覧ください。

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手続の日数に算入しない期間について

手続の日数に算入しない期間　【規則第7条・規則第20条第2項】

  • 4月29日から5月5日までの日
  • 12月29日から翌年1月4日までの日

次に掲げる手続については、開発まちづくり条例及び開発まちづくり条例施行規則の規定により手続の日数に算入しないためご留意ください。

  • 近隣住民等への説明時期【条例第12条第1項】　　標識設置届を提出した日から14日を経過した日の翌日以降に説明
  • 近隣住民等以外の住民からの説明申出の期間【条例第12条第3項】　　標識設置届を提出した日から14日を経過した日の翌日までに申出　
  • 近隣住民等からの要望書の提出【条例第13条第1項】　　説明が終了した日から14日以内に要望書を提出
  • 近隣住民等からの要望書提出期間延長の要請【条例第13条第2項】　　説明が終了した日から14日以内に期間延長要請書を提出・期間延長要請により説明が終了した日から21日以内に要望書を提出
  • 特定開発事業計画報告書の縦覧【条例第15条第3項】　特定開発事業計画報告書の提出の日から14日間一般の縦覧に供する
  • 紛争調整の申出【条例第37条第3項・規則第20条第2項】　紛争調整の申出は、特定開発事業計画報告書の縦覧の期間満了の日又は意見書を提出したものが見解書の送付を受けた日から14日間

 

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(1) 開発構想届

【条例第9条第1項】

宝塚市開発事業における協働のまちづくりの推進に関する条例〔開発まちづくり条例〕の規定により、開発事業の具体的な計画を策定しようとする前に、開発構想届を市役所開発指導課に提出してください。

開発構想届の提出書類、提出方法、開発まちづくり条例に基づく地区まちづくりルールへの配慮事項、開発構想届に係る通知までの処理期間につきましては、次の「開発構想届の提出について」をご覧ください。

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(2) 標識の設置

【条例第11条第1項】

特定開発事業を行おうとする開発事業者は、近隣住民等へ開発構想の周知を図るため、当該開発事業区域に標識を設置してください。

標識への記載事項　【規則第6条第1項】

  • 特定開発事業者の氏名(法人にあっては、その名称)及び連絡先
  • 開発構想の名称及び概要
  • 開発構想の概要を示す図面
  • 近隣住民等に対する開発構想の説明の方法
  • そのほか市長が必要があると認める事項

標識の設置場所等について　【条例第11条第1項、規則第6条第2項及び第3項】

  • 開発事業区域が道路に接する部分 (2つ以上の道路に接するときは、主な2つの道路のそれぞれに接する部分)に設置してください。
  • 地面から標識の下端までの高さがおおむね1メートルとなるように設置してください。
  • 標識は、風雨等のため容易に破損しない方法で設置するとともに、記載事項が不鮮明にならないよう維持管理してください。
  • 標識は、特定開発事業の工事が完了するまで設置してください。

※標識は、近隣住民等の皆様の目につきやすい位置に、記載事項を判読しやすいように設置してください。

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(3) 標識設置届

【条例第11条第2項】

標識を設置したときは、速やかに、標識設置届を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：2部

添付図書

  • 標識の設置箇所及び記載内容が判る写真を添付してください。

※写真では標識の設置箇所が不明確である場合は、標識の設置箇所を明示した配置図又は土地利用計画図を添付してください。

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(4) 近隣住民等への説明

【条例第12条】

特定開発事業者は、標識設置届を提出した日から14日を経過した日の翌日以後に、近隣住民等に対して説明会を開催する等、開発構想が十分に理解されるような方法によって説明してください。

留意事項

説明会開催の要否、説明会会場の確保等につきましては、事前に、開発事業区域が属する自治会等の地域活動団体の代表の方にご相談ください。

説明を必要とする近隣住民等について

開発構想について説明が必要な近隣住民等は次のとおりです。

  • 近隣住民 (開発事業区域の境界線から15メートル又は予定建築物の高さの1.5倍の距離(当該距離が50メートルを超える場合は50メートル)の範囲内の土地所有者、建物所有者、建物占有者
  • 開発事業区域が属する自治会及び隣接する自治会の代表者
  • 開発事業区域が属する地区の条例により認定を受けているまちづくり活動団体の代表者
  • 工事車両が通行する道路沿道の自治会の代表者
  • 開発事業者の調査により電波障害の恐れのある住民

説明に係る配布資料について

近隣住民等への説明会開催にあたっては、事前に次の資料を配布してください。

  • 説明会開催案内
  • 開発構想の概要
  • 開発構想の説明を受ける住民の皆様へ　〔規則外様式第3号〕
  • 開発構想に対する要望書の用紙　〔規則外様式第4号〕　(説明資料配布の際、予め「開発構想に対する要望書」の用紙に提出先及び提出方法並びに開発構想の概要(開発事業者名、開発事業区域の位置、開発構想届受付番号、説明の日)を記載してください。)
  • その他開発事業者が必要とする資料

 

具体的な説明内容について

近隣住民等への説明にあたっては、次の内容を近隣住民等が十分に理解されるように説明してください。

なお、後日提供していただきます「特定開発事業計画報告書」により説明状況につきましても報告していただきますので、適切に説明を行ってください。

(1)開発構想の内容について

  • 開発構想の名称
  • 開発構想の目的
  • 開発事業の概要
  • 工事の着手予定日

(2)要望書の提出について

開発まちづくり条例の規定により、近隣住民等の皆様は、説明を受けた開発構想について要望がある場合、開発事業者に要望書を提出することができることを説明してください。

  • 要望がある場合は、「開発構想に対する要望書」の用紙に、住所、氏名、連絡先、要望事項を記載していただくこと。
  • 要望書の提出先及び提出方法　(説明資料配布の際、予め「開発構想に対する要望書」の用紙に提出先及び提出方法並びに開発構想の概要(開発事業者名、開発事業区域の位置、開発構想届受付番号、説明の日)を記載してください。)
  • 要望書の提出期限 (条例の規定では、説明が終了した日から14日以内(手続日数に算入しない期間は除きます。)です。具体的な提出期限の日付を説明してください。)

(3)特定開発事業計画の説明について

開発事業者は、要望書の提出を受けた場合は、その要望を真摯に受け止め、当該要望内容に配慮した特定開発事業計画を策定するように努め、策定した特定開発事業計画について、後日、要望書を提出された方に説明を行う旨を説明してください。

(4)特定開発事業計画報告書の縦覧について

特定開発事業計画報告書を市役所開発指導課に提出すると、提出した日から14日間、市役所開発指導課で提出した特定開発事業計画報告書を閲覧することができること。また、市ホームページにも掲載することについて説明してください。

なお、特定開発事業計画報告書を市役所開発指導課に提出したことを開発事業区域に設置している標識に記載することについて説明してください。

 

 

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(5) 要望書の提出

【条例第13条】

開発事業者から開発構想について説明を受けられた近隣住民等の皆様は、当該説明を受けてから14日以内に、開発構想に対する要望書を開発事業者に提出することができます。

なお、開発構想に対する要望書の提出について、14日以内に提出することができないときは、市に期間延長の要請を行うことにより、その期間を21日以内とすることができます。

【ご留意】

次に掲げる期間については、要望書提出期限の14日又は21日の日数に算入しません。

  1. 4月29日から5月5日まで
  2. 12月29日から翌年1月4日まで

要望書の提出方法について

開発事業者へ提出する「開発構想に対する要望書」の用紙は、開発事業者が配布します。要望書の用紙がお手元にない場合は、恐れ入りますが開発事業者へお問い合わせください。

また、要望書の提出先や提出方法、提出期限についてご不明なときにつきましても、開発事業者へお問い合わせください。

ご自身でパソコン等を用いて要望書を作成される場合は、次の「開発構想に対する要望書」の用紙をダウンロードの上、作成していただいても結構です。その際は、開発構想を特定するために、要望書用紙の「開発構想の概要」欄の開発事業者名、開発事業区域の位置、開発構想届受付番号、説明の日につきましてもご記入ください。

期間延長要請書の提出について

期間延長要請申請書は、説明を受けてから14日以内に市役所開発指導課へ郵送、電子メール、持参のいずれかの方法で提出してください。

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(6) 具体的な特定開発事業計画の策定

【条例第14条第1項】

開発事業者は、要望書の提出を受けた場合は、その要望を真摯に受け止め、当該要望内容に配慮した特定開発事業計画を策定するように努めてください。

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(7) 特定開発事業計画の説明

【条例第14条第2項】

開発事業者は、要望書の提出を受けた場合は、策定した特定開発事業計画について要望書を提出された方へ説明を行ってください。

※要望事項に配慮できない場合は、その理由等について丁寧に説明し、ご理解いただけるように努めてください。

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(8) 特定開発事業計画報告書の提出

【条例第15条第1項】

開発事業者は、要望書の提出期間が経過した日以後(要望書の提出があった場合は、要望書を提出された方に特定開発事業計画について説明を行った日以後)に、特定開発事業計画報告書を市役所開発指導課に提出してください。

【条例第15条第2項】

特定開発事業計画報告書を提出したときは、速やかに、開発事業区域に設置している標識に「特定開発事業計画報告書提出日」を記載してください。

提出部数：2部

「特定開発事業計画報告書」の記載要領につきましては、次の「特定開発事業計画報告書の作成例」をご覧ください。

添付図書

※図面は、A3サイズとしてください。

  1. 付近見取図
  2. 現況図
  3. 土地利用計画図
  4. 近隣住民の範囲を示す図書
  5. 予定建築物の2面以上の立面図
  6. 工事車両の運行計画図
  7. 建築物の実日影図 (建築確認申請書に日影図を添付する必要がある場合に限る。)
  8. 造成計画図(盛土切土工事を伴う場合に限る。)
  9. 道路計画図(道路の築造を伴う場合に限る。)

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(9) 特定開発事業計画報告書の縦覧

【条例第15条第3項】

開発事業者から市役所開発指導課に「特定開発事業計画報告書」の提出があったときは、提出の日から14日間、市役所開発指導課で一般の縦覧に供しますた。また、市ホームページの『特定開発事業台帳の公開』のページでもご覧いただくことができます。

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(10) 意見書の提出

【条例第16条第1項】

  • 近隣住民等の皆様は、特定開発事業計画報告書の内容について意見があるときは、特定開発事業計画報告書の縦覧期間内に、意見書を市役所開発指導課に提出してください。
  • 提出された意見書は、市より開発事業者に送付します。
  • 頂きましたご意見に対しては、後日、意見書を提出された方へ開発事業者より見解を記載した見解書が送付されます。

意見書の提出方法について

市役所開発指導課へ、郵送、電子メール、持参のいずれかの方法で提出してください。

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(11) 見解書の送付

【条例第16条第3項】

開発事業者は、意見書の送付を受けたときは、意見に対する開発事業者の見解を記載した見解書を作成し、意見書を提出された方に送付してください。

また、当該見解書の写しを市役所開発指導課に提出してください。

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(12) 紛争の解決〔あっせん・調停〕

【条例第2条第10号、条例第6条】

開発事業に伴って発生する日照、通風又は採光の阻害、風害、電波障害その他周辺の住環境に及ぼす影響に関して、当事者間(近隣住民等と開発事業者)で生じた紛争は、相互の立場を尊重し、自主的に解決するように努めてください。

紛争調整について

【条例第37条】

当事者間で生じた紛争について、当事者間での自主的な解決が困難である場合は、近隣住民等及び開発事業者は、市による紛争の調整の申出をすることができます。

紛争調整の申出手続について

【規則第20条第2項】

紛争調整の申出期間は次のとおりです。

  • 特定開発事業計画報告書の縦覧の期間満了の日から14日間
  • 意見書を提出した者が見解書の送付を受けた日から14日間

次に掲げる期間は、上記の紛争調整の申出期間に算入しません。

  • 4月29日から5月5日まで
  • 12月29日から翌年1月4日まで

紛争解決制度のフロー

紛争解決（あっせん・調停)の手続及び流れについては、次の「紛争解決制度のフロー」及び「あっせんQ&A」をご覧ください。

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(13) 開発協議の申出

【条例第19条】

開発事業者は、特定開発事業計画報告書の縦覧の期間満了の日の翌日(意見書が提出された場合にあっては、見解書の写しを市役所開発指導課に提出した日)以後に、公共施設等の整備その他必要な事項に関する市との協議の申出をしてください。

提出部数：正本1部、写し4部

添付図書

次の表に掲げる図書を添付してください。

図書の種類 明示すべき事項

付近見取図

 方位、区域の境界(朱書き)及び区域周辺の道路
現況図 方位、区域の境界及び地盤面の高さ
土地利用計画図 方位、区域の境界、公共施設等の位置及び名称、予定建築物の敷地及び位置並びに用途並びに駐車場の位置及び区画
土地の求積図 区域の面積及び設置される公共施設等の面積
排水計画図 方位、放流先の名称、区域の境界、土地の高さ並びに排水施設の位置及び形状並びに水の流れの方向

予定建築物(一戸建ての住宅を除く。)の計画図

 各階平面図並びに2面以上の立面及び断面
公図又は字限図 方位、区域の境界、地番、筆界、道路、水路、転写の年月日及び転写者の氏名
開発事業区域内の土地の登記事項証明書の写し 全部事項
市長が必要があると認めた図書 標識の状況が分かる写真その他市長が必要があると認めた事項

備考

  1. 開発事業の対象となる土地が他人地である場合は、その所有者の承諾書を加えてください。
  2. 盛土又は切土の工事を伴う開発事業においては、方位、区域の境界、盛土切土の別並びに崖及び擁壁の位置を明示した、盛土又は切土に係る平面図及び断面図を加えてください。
  3. 道路を築造する開発事業にあっては、道路の距離、道路の幅員及び構成並びに勾配、路面及び路盤の材料並びに形状及び寸法を明示した、道路構造図及び断面図を加えてください。

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(14) 開発協議

【条例第20条】

市と開発事業者の開発協議は、地区まちづくりルール及び開発ガイドラインに基づき、次の掲げる事項について行います。

  1. 地区まちづくりルールへの配慮に関すること
  2. 開発事業に伴い必要となる開発事業区域内外の公共施設等の整備に関すること
  3. 開発事業区域の周辺における良好な住環境の保全に関すること
  4. 開発事業区域における防犯対策に関すること
  5. 開発事業区域及びその周辺の道路における通行の安全の確保に関すること
  6. その他市長が必要と認める事項

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(15) 開発協定締結の申出

【条例第21条第1項】

開発事業者は、開発協議が整ったときは、その合意内容に基づく開発協定を市と締結するため、開発協定締結申出書を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：2部

添付図書

開発協定書(案)及び次の表に掲げる図書を添付してください。

図書の種類 明示すべき事項
付近見取図 方位、区域の境界(朱書き)及び区域周辺の道路
現況図 方位、区域の境界及び地盤面の高さ
土地利用計画図 方位、区域の境界、公共施設等の位置及び名称、予定建築物の敷地及び位置並びに用途並びに駐車場の位置及び区画
土地の求積図 区域の面積及び設置される公共施設等の面積
排水計画図 方位、放流先の名称、区域の境界、土地の高さ並びに排水施設の位置及び形状並びに水の流れの方向
予定建築物(一戸建ての住宅を除く。)の計画図 各階平面並びに2面以上の立面及び断面
公図又は字限図 方位、区域の境界、地番、筆界、道路、水路、転写の年月日、転写者の氏名
開発事業区域内の土地の登記事項証明書の写し 全部事項
市長が必要があると認めた図書 標識の状況が分かる写真その他市長が必要があると認めた事項

備考

  1. 開発事業の対象となる土地が他人地である場合は、その所有者の承諾書を加えてください。
  2. 盛土又は切土の工事を伴う開発事業においては、方位、区域の境界、盛土切土の別並びに崖及び擁壁の位置を明示した、盛土又は切土に係る平面図及び断面図を加えてください。
  3. 道路を築造する開発事業にあっては、道路の距離、道路の幅員及び構成並びに勾配、路面及び路盤の材料並びに形状及び寸法を明示した、道路構造図及び断面図を加えてください。

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(16) 開発協定の締結

【条例第21条第2項～第4項】

  • 市長は、開発協定締結の申出があった場合において、当該特定開発事業が地区まちづくりルールに配慮され(地区まちづくりルールの適用区域内における特定開発事業に限る。)、かつ、開発ガイドラインに適合していると認めるときは、開発協定を締結します。
  • 開発事業者は、開発協定締結後に、都市計画法第29条第1項若しくは第43条第1項の許可の申請、建築基準法第6条第1項若しくは第6条の2第1項の確認の申請又は第18条第2項の計画の通知、宅地造成及び特定盛土等規制法第12条第1項の許可の申請若しくは第15条第1項の協議の申出を行うように努めてください。
  • 開発事業者は、開発協定を締結したときは、速やかに、標識に開発協定締結の年月日を記載してください。

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(17) 着手届

【条例第27条】

開発事業者は、特定開発事業の工事に着手したときは、速やかに、着手届を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：1部

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(18) 完了届

【条例第27条】

開発事業者は、特定開発事業の工事が完了したときは、速やかに、完了届を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：1部

添付図書

工事が完了した状況が分かる写真

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(19) 特定開発事業計画の変更について

【条例第17条】

  • 特定開発事業計画報告書を提出した日から開発協定を締結するまでの間において特定開発事業計画報告書の内容を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を書面(開発協定変更申出書〔規則様式第7号〕を準用してください。)により市役所開発指導課に届け出てください。
  • 条例第11条第1項の規定により設置した標識に表示された事項ついて必要な修正を行ってください。
  • 条例第12条から第16条までに定める手続を行ってください。ただし、条例第20条の規定による開発協議の結果及び第37条の規定によるあっせん又は第39条の規定による調停による変更、条例施行規則第12条に定める軽微な変更については、条例第12条から第16条までの手続は不要です。

条例施行規則第12条で定める軽微な変更

  1. 開発事業区域の面積の縮小
  2. 開発事業区域内の建築物の規模の縮小
  3. 特定開発事業者の氏名又は住所(法人にあっては、その名称、代表者又は主たる事業所の所在地)の変更
  4. 開発事業の着手予定年月日又は完了予定年月日の変更
  5. 市長が軽微であると認める変更（事前に市役所開発指導課と協議を行ってください。)

特定開発事業計画を変更する場合の再手続

  • 条例第12条：住民への説明
  • 条例第13条：開発構想に対する要望書の提出
  • 条例第14条：特定開発事業計画の策定
  • 条例第15条：特定開発事業計画報告書の提出等
  • 条例第16条：特定開発事業計画報告書に対する意見書の提出
  • なお、条例第37条に規定する紛争調整の申出によるあっせんについても適用します。

軽微な変更に該当する場合の手続

  • 軽微な変更届を市役所開発指導課に提出してください。
  • 条例第11条第1項の規定により設置した標識に表示された事項について修正を行ってください。

提出部数：2部

添付図書

  1. 条例第11条第1項の規定により設置した標識の修正内容が分かる写真
  2. 変更にかかる図書

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(20) 開発協定の変更について

【条例第22条】

条例第21条の規定により締結した開発協定の内容を変更しようとするときは、あらかじめ、変更に係る開発協定の締結をしてください。ただし、条例施行規則第12条に規定する軽微な変更については、変更に係る開発協定の締結手続は必要ありません。

 

条例施行規則第12条で定める軽微な変更

  1. 開発事業区域の面積の縮小
  2. 開発事業区域内の建築物の規模の縮小
  3. 特定開発事業者の氏名又は住所(法人にあっては、その名称、代表者又は主たる事業所の所在地)の変更
  4. 開発事業の着手予定年月日又は完了予定年月日の変更
  5. 市長が軽微であると認める変更（事前に市役所開発指導課と協議を行ってください。)

軽微な変更に該当する場合の手続

  • 軽微な変更届を市役所開発指導課に提出してください。
  • 条例第11条第1項の規定により設置した標識に表示された事項について修正を行ってください。

提出部数：2部

添付図書

  1. 条例第11条第1項の規定により設置した標識の修正内容が分かる写真
  2. 変更にかかる図書

開発協定の変更の手続

  • 条例第11条第1項の規定により設置した標識に表示された事項について必要な修正を行ってください。
  • 条例第12条から第16条までに定める手続並びに条例第19条及び第20条に定める開発協議を行ってください。
  • 開発協定変更申出書を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：2部

添付図書

  1. 変更後の開発協定書(案)
  2. 変更前の開発協定書に添付した図書のうち、変更にかかる図書

開発協定を変更する場合の再手続(軽微な変更に該当しない場合)

  • 条例第12条：住民への説明
  • 条例第13条：開発構想に対する要望書の提出
  • 条例第14条：特定開発事業計画の策定
  • 条例第15条：特定開発事業計画報告書の提出等
  • 条例第16条：特定開発事業計画報告書に対する意見書の提出
  • なお、条例第37条に規定する紛争調整の申出によるあっせんについても適用します。
  • 条例第19条：開発協議の申出
  • 条例第20条：開発協議

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(21) 特定開発事業の廃止について

【条例第18条】

  • 条例第11条第1項の規定により標識を設置した後に、特定開発事業を廃止したときは、遅滞なく、その旨を書面により市長に届け出てください。
  • 条例第11条第1項の規定により設置した標識に特定開発事業を廃止した旨を記載し、相当な期間(2週間以上)掲出しておいてください。

提出部数：2部

添付図書

  • 条例第11条第1項の規定により設置している標識の記載内容がわかる写真

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(22) 特定開発事業者の地位の継承について

【条例第23条】

  • 開発協定を締結した者から開発事業区域内の土地の所有権その他開発事業を施行する権原を取得した者は、市長の承認を得て、当該開発事業の開発協定に基づく地位を継承することができます。
  • 地位を継承しようとする場合は、地位継承届を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：2部

添付図書

  1. 開発事業を施行する権原を取得したことを証する書類
  2. その他市長が必要と認める図書(届出の事前に市役所開発指導課と協議を行ってください。)

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(23) 建築確認を受ける機関の決定又は変更について

【条例第10条関係】

建築物の新築等に係る建築確認を受けようとする指定確認検査機関を決定又は変更したときは、確認を受ける機関決定(変更)届を市役所開発指導課に提出してください。

提出部数：2部

添付図書

  1. 付近見取図(建築確認を受ける敷地が特定できるように明示してください。)
  2. 配置図

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(24) 開発事業から除く行為の承認について

【条例第2条第2号関係】

条例第2条第2号に規定する開発事業から除く行為として、条例施行規則第3条第3号の規定による市長が特に認めた行為として承認を受けようとするときは、事前に市役所開発指導課と協議を行ったうえ、開発行為から除く行為承認願いを提出してください。

提出部数：2部

添付図書

  1. 付近見取図
  2. 配置図又は土地利用計画図、土地の現況平面図及び現況断面図並びに計画平面図及び計画断面図等

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このページに関するお問い合わせ

都市整備部　開発指導課
〒665-8665　宝塚市東洋町1番1号　本庁舎3階
電話：0797-77-2081　ファクス：0797-74-8997
お問い合わせは専用フォームをご利用ください。